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帝国饭店计划斥资2500亿日元用于翻新
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奢华酒店市场竞争加剧,东京帝国饭店重启翻新

作者: 大成 发布时间: 2021年04月08日 09:31:50

日前,日本知名的东京帝国饭店(Imperial Hotel Tokyo)运营方 Imperial Hotel(帝国饭店)宣布,计划斥资2500亿日元(约合人民币150亿)用于翻新,以加强疫情结束后对赴日海外富裕客群的吸引力。

本次翻新计划包括重建拥有570间客房的主楼,以及31层楼高的塔楼,总楼层空间约为2.3万平方米。全新的塔楼将由大股东、地产开发商三井不动产(Mitsui Fudosan)负责。

整个翻新工程预计于2036财年完成。其中最早动工的塔楼预计在2024财年开始翻修,整体将于2030财年完成。主楼的翻修预计从2031财年开始,于2036财年结束。

帝国饭店总裁定保英弥(Hideya Sadayasu)表示:“我们的目标是保持宏伟的建筑群、酒店周全的客户服务,同时采用最新的数字化工具。改建的客房面积会更大,平均每晚的价格也会从原来的4万日元不到调整至5万日元左右。知名建筑师 Frank Lloyd Wright 为我们设计的套房会继续保留。”

据悉,本次翻新计划已经经过一段时间的探讨,一度因为新冠疫情冲击了全球旅游行业而中止。Imperial Hotel 早些时候表示,预计截止到今年3月的财年,营收收入同比下滑60%,净亏损148亿日元。

成立于1890年,东京帝国饭店是日本最为知名的酒店之一,不仅接待过各国政要,也是卓别林(Charlie Chaplin)、玛丽莲·梦露(Marilyn Monroe)、海伦·凯勒(Helen Keller)等名流下榻之所。

帝国饭店主楼的上一次翻新可以追溯到1970年,而塔楼则是在38年前竣工,由此引发了不少潜在顾客会选择更新的同等级酒店入住的担忧。“我们需要打造一个新的基础来继续运营酒店,如果现在不行动,下一代会遇到我们同样的阻碍”,定保英弥指出。

此时决定重启该计划,主要是因为东京奢华酒店市场的竞争加剧。一方面,海外高端酒店不断入驻,如希尔顿(Hilton)在日本的首家 Waldorf Astoria 酒店将于2026年在日本桥地区开业,宝格丽酒店(Bulgari Hotels & Resorts)计划在八重洲附近开设一家酒店。

另一方面,本土竞争对手不断发力,包括大仓酒店(Hotel Okura)、皇宫酒店(Palace Hotel)等本土品牌也已经相继完成对旗下重要酒店的翻新。(详见《华丽志》:迎接2020奥运会:耗资10亿美元重建的东京大仓酒店重装开业)

定保英弥表示,依旧看好帝国饭店对日本本土消费者的吸引力,尤其是在全球旅行前景尚不明朗的当下。“我们公司的强项在于拥有大量的本土回头客,东京帝国饭店一半的顾客都是本土消费者。(翻新计划之外),我们还计划在京都开设一家新酒店,希望能让更多的海外访日游客知道我们。”

帝国饭店表示,翻修期间会继续接待顾客,此举是为了减缓财务压力。“我们不是一家大公司,因此需要确保一定的收入来源”,定保英弥说道,“也要保证员工有地方工作。”

东京帝国饭店的翻修,还是三井不动产及其它八个利益相关方周边改建计划的一部分,涵盖了东京的日比谷、内幸町在内6.5万平方米的区域,一座超40层的办公楼、商业空间、酒店等设施将落户于此。

包括帝国饭店在内的10家公司希望,这片改建区未来能成为基于尖端科技的企业中心区,与周边现有的设施,如2018年投入使用的购物及办公综合体 Tokyo Midtown Hibiya 等形成协同效应。(详见《华丽志》:开业不到一个月接待200万人次,探秘日本最新高端购物中心 Tokyo Midtown Hibiya)

尽管新冠疫情对日本的酒店业冲击颇大,但帝国饭店目前仍有相对雄厚的财务储备。截止到2020年底,帝国饭店持有341亿日元的现金和有价证券,相当于2019财年月均债务的9倍,也就是说,即便一年零收入,公司也能安然无恙的度过。截止到2020年12月底,其75%的产权比也高于其它同行。

这一坚实财务状况的背后,是公司旗下的地产租赁业务——即便是在疫情期间,该业务的利润持续增长。部分还得益于塔楼的企业租户租金,2018财年,公司通过运营活动收入的净现金流,超出了投资的现金流出,为支出提供了资金。

定保英弥表示:“将塔楼转变为办公楼、酒店式公寓等多用途设施将确保稳定的收入。加上手头的资金,以及三井不动产的支持和银行贷款。即便当前的商业环境继续下去,我们在资金上也能维持2~3年。预计本次的翻修投入回本时间在20年左右。”

因本次翻修投入巨大,帝国饭店将塔楼的部分资产出售给了三井不动产,公司还将通过杠杆贷款、出售其它土地资产来覆盖成本。

有日本酒店行业人士指出,本次翻修项目的预算为东京帝国饭店疫情前年收入的5倍,在日本酒店业持续受疫情冲击的当下,颇具风险。

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