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美元债,曾为房地产的“野蛮生长”提供了温床。
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融创、恒大、富力的股东们,终于坐不住了!

作者: 大成 发布时间: 2021年11月24日 10:23:20

最近,一哭二闹三上吊的房企少了,自掏腰包高调自救的多了。

老板们终于坐不住了。

富力地产的两位股东,不仅积极购入公司股份,还为富力地产提供了约80亿港元的股东资金;

当代置业的两位股东宣布拿出8亿元贷款给公司,用来解决到期债务偿还等问题;

融创的孙老板不仅卖掉了国内最大商品房交易平台贝壳的股份,也掏出自己的4.5亿美元,无息借给融创使用;

呼声最高的许老板也把自己的资产卖的卖,押的押,为集团筹集了70亿现金。已经变卖的资产包中,包括香港的三栋别墅,还有几架私人飞机,据说还将位于深圳湾一号和广州珠江新城自住的房子摆上了货架。

恕我直言,接下来可能还会有更多的房企老板自掏腰包救助企业。

因为,他们的美元债已经屎到屁股门,要爆了。

恒大、融创、富力都是中国房企中的美元债存量大户,截止到10月底,恒大有140亿美元待还、融创有77.62亿美元待还,富力有50.85亿美元待还。

注意!

这些美元债的偿债高峰期就在明年!

房企明年到期的美元债务累计3560.2亿元,仅1月就有463.85亿元要还。

目前迫不得自掏腰包的老板们,基本都是有即将到期或已经到期的美元债务。

其中,当代置业10月25日到期一笔12.85%高利率的美元票据本金及应付利息未能如期支付,

就在违约当日,当代置业宣布股东将向公司提供约8亿元股东贷款。

而恒大同样是再次踩在宽限期的最后一天,也就是11月11日,支付了三笔美元债利息,合计1.48亿美元。

为什么房企这么看重美元债的违约?

因为国内的债务,处理的办法很多,可以实物兑付、申请债务延期、银行还可以计提损失。

但是美元债不一样,一旦房企有还不上钱的的可能,海外评级机构就会下调评级,负面情绪蔓延。如果债务到期真的还不上,紧接着海外的债权方就会对违约房企提出破产申请,并呼吁其他债券投资者加入其中。

这样一来,房企就真的形成实质性违约了,

所以美元债才是房企暴雷的关键。

这就是为什么恒大推迟了对国内信托和银行支付到期贷款的利息,却赶在最后一天把美元债利息还上了。

美元债,曾为房地产的“野蛮生长”提供了温床。

如今却成了房企违约暴雷的炸药桶。

举债扩张的时候有多疯狂,现在就有多酸爽。

从2018年开始,伴随着房住不炒的大旗,为了遏制房地产泡沫,各地收紧了开发贷,提高了开发贷门槛,防止资金过多流入房地产。

但是,政策和资金的双向收紧,并没有让房企停下举债扩张的脚步。相反,他们玩的更野了。

疯狂海外发债成了房企最主要的融资手段,甚至不惜以百分之十几的高利率铤而走险。

这其中就有野心勃勃的当代置业,当代置业曾多次表示要向500亿销售额进发,并在2017年激进拿地总花费102亿元获取了13块土地,而当代置业2017年净利润只有8.27亿元。

为了实现几十倍的跨越式发展,当代置业曾于2018年12月发行了一笔1.5亿美元的优先票据,利率高达15.5%。

目前,当代置业存续美元债共5只,存续规模超13亿美元,平均票息高达11.58%。

当代置业的利润,一定程度上也被高息债务所蚕食。近五年来,公司的净利润规模始终未超过10亿元。从经营性现金流看,仅2018年末经营现金流为正,其余的2016年、2017年、2019年、2020年均为负。

对于发债利率相对较高的房企,美元债就好比高利贷。但是对规模有着偏执追求的他们,手里没钱,也要借高利贷扩张、扩张、再扩张。

美元债也只是这帮疯子不顾一切疯狂扩张规模的融资手段之一。

2020年,蓝光发展的销售额迈入千亿大关,成为年度黑马,背后闪现着大量金融机构身影的少数股东对此作出了不少贡献。

这些机构以债权或股权的投资形式助推了蓝光发展的规模壮大。

上交所在今年6月份的问询函里便着重关注了蓝光发展的少数股东权利中是否存在“明股实债”等问题。当时蓝光发展表示,不存在与少数股东方约定有关固定收益退出等兜底条款。

讽刺的是,蓝光前脚否认,后脚就被几家私募基金告上了法庭,要求其子公司支付股权回购价款,总涉案金额约为4.58亿元。

上交所提到的“明股实债”,是很多房企的另一种更冒险的融资手段。

房企以合作的方式获取土地,拿地时的资金多来自资本机构,而资本机构占据项目的一部分股权,但是当项目结算时,房企将会从资本机构里把股权回购,所以一些房企的负债率看起来并不高,但实际上是明股实债,股权重估收益其实是利润,融资利率偏高。

蓝光、当代置业、奥园、建业等百强企业,近几年的加速扩张,玩的都是明股实债。

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