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“月租金最低1.5万,10年租金180万”的宣传,赚了一波流量,当然也得到了一堆“砖头”,吃瓜群众表示“贫穷限制了
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天价房租背后 地产商怎样争抢最后地产红利

作者: 大成 发布时间: 2020年02月13日 11:52:40

上个月,万科的翡翠书院开始出租了。

“月租金最低1.5万,10年租金180万”的宣传,赚了一波流量,当然也得到了一堆“砖头”,吃瓜群众表示“贫穷限制了我的想象力”,只能静静地看着万科将这个北京五环外的高端地产项目“砸在手里”。

然而,现实还是打了很多人的脸。

其首推的两幢楼共计48套已实现意向满租,后续又加推一幢,总计72套房源。截至5月13日,最终达成首次试水超过80%的综合出租率。

80%的出租率确实出乎很多人的意料,但是有些需求在意料之外,也在情理之中。猫哥有一个朋友,是某科技公司的高管,恰好就签约了翡翠书院。

猫哥就问了问他,为什么有这钱不去买房而是租这个“天价房”而他也给出了自己的理由:

① 市区有房,离公司太远,搬到这里近了20多公里!

② 房租看着不便宜,其实比在附近买房还月供要好很多;

③ 万科的房子和物业都不错,小区质量比市区十几万的老旧要好很多;

这些理由好像都很平常啊,那你看下最后的这个:

④ 每年有20万的房屋补贴。

一、惊人的负债率

当然了,“壕”们20万的房屋补贴足以覆盖掉房屋的成本,鉴于北京的交通状况,20公里的距离所耗费的时间,恐怕在“壕”的眼里比这金钱更重要,所以一些所谓的高端项目在“高端人口”那里,怎么算也是划算的。

当然,更划算的还有开发商,也就是万科。不过这个所谓的划算并不是说这个项目一定赚钱,但是在一定程度上,一次性收回10年的房租,要好过按月或者按年收租,回款快,对于房地产企业而言,至关重要,队万科而言,尤其如是。

因为,万科现在的负债已经达到了万亿大关。

数据显示,万科的负债合计1.03万亿,负债总额在上市房企中算是绝对的高位,资产负债率达到了84.04%,虽然不是最高,但也是创下了历史新高。

而Wind数据显示,房地产行业的资产负债率不断上行,已经达到了2005年以来的最高点,一季度末房企上市公司整体负债率达到79.42%,行业资产负债率位居申万28个一级行业中的第三位,仅次于银行和非银金融。

高杠杆试一把双刃剑了,可以帮助房企扩大规模,但是在同时也加大了偿债风险。

数据显示,主要上市房企的现金短债比的加权平均值在1.25左右,短期的偿债压力不大,但是部分的房企的现金短债比具有不同程度的下降,短期负债的增幅比较大,比如2015年公司债高峰时段的公司债,现在也开始要陆续到期了,偿债高峰就要来了,如果没有足够的现金流,偿债风险还是有的。

二、现金,现金,还是现金!

所以负债率高企的同时,房企也更加注重现金流了。

比如中国恒大,虽然2017年持有的现金比2016年下降了5个百分点,但是仍然是房企中现金流最为充沛的房企。

万科紧随其后,截止2017年末,万科持有有货币资金1741.2亿元,实现经营性现金净流入823.2亿元,同比增长108%。

在2018年初,万科聘任祝九胜为万科总裁、CEO,郁亮在祝九胜的媒体见面会上讲,万科的宗旨是以客户为中心、以现金流为基础、坚持合伙人共同奋斗,实现有质量的发展,其中“以现金流为基础”就是祝九胜加入万科后给万科带来的变化。

事实上,现金流对于房企的重要性也是不言而喻的。

所以规模房企在去年也都开始握紧手里的钱,2017年重点房企的平均融资成本下降至6.08%,而规模房企的找钱的能力更强。在融资成本低的时候拿到现金还是比较重要的,因为除了短期债务,还有更大的花销,拿地和项目建设。

5月14日财政部公布的4月份财政收支数据显示,前四个月全国土地出让为地方政府带来将近1.8万亿的收入,同比增长40.7%。(关于卖地收入解读,可以查阅《全国卖地收入创新高,成都7万人抢千套房,房市下一步会怎么走?》)

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