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从住建部最后表述来看,房地产调控总的基调从“因地制宜,分城施策”,变为了“因地制宜,精准施策”,这说明
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住建部房地产调控通知 透露了5大重要信号!

作者: 大成 发布时间: 2020年02月13日 11:54:28

5月19日,住建部官方网站发布通知,住房城乡建设部重申要坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并具体提出六点要求,这意味着什么?笔者特第一时间进行解读:

一、2018年与2014年房地产资金压力都很大,但原因却有本质区别

2018年和2014年,有一个共同特点,那就是开发商普遍感到压力很大,资金面紧张,但是背后的原因有本质区别。

2014年是由于库存高企导致的企业现金流紧张,而2018年并不存在去库存的问题,相反要补库存,从住建部通知中原文表述就可见端倪:“近期部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头”,但是为什么在市场这么火热的情况下,开发商还觉得资金面紧张呢?这是由于在外部融资这块政策口袋收紧,尤其在资管新规下,原有很多的融资模式已经不能再用了,导致房地产资金面紧张。所以14年是内部造血失灵,18年是外部输血不畅。

所以此次应对调控,开发商需要有一个根本的转变,从过去靠政策放松,银根放松,靠外部输血,转为靠销售,抓回款,靠内部输血转变,尤其要平衡融资和投资的比例,要强调投资的快周转和现金流回正速度,不要投太多期限长,回报周期长的项目,不要持有太多重资产项目。

二、控租金也被列入政策目标,运营能力重要性更加凸显

通知要求,要进一步落实地方调控主体责任,具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任,同时严格督查,坚决问责。

过去政策调控的目标主要是房价,但在租购并举新政下,租赁市场也成了新的管理领域,尤其最新很多城市租金上涨问题也引起了政府关注,可以预见,后续租金或早或晚也会被纳入政策监管范畴。

这就要求开发商或者运营商在拿租赁物业时需要高度注意,原先的投资假设可能不再成立了,过去拿房有一个最基本的假设,特别是激进拿房的企业,对未来租金预期年涨幅达到了10%甚至20%,如果按照这样的假设,即使市场有这么大的涨幅,但一旦遭遇租金控制政策出台,企业回本将遥遥无期。所以,对于未来租金上涨假设需要审慎。

这对于成本控制力强,运营效率高的运营商反而是重大利好,当租金涨幅一定时,越低的运营成本意味着前端的拿房能力越强,换句话说,过去抢房核心拼两点,一是拼租金涨,看谁胆子大估的高,你拿别人不敢拿,二就是拼运营能力,谁成本低,那么对租金承受能力就越强,拿房能力就越强。

三、北上广深等16个城市集体土地入市将加速,6月底将形成成熟方案

此次通知同时要求,北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化,6月底前提出并上报具体实施方案。这意味着集体土地入市将进入加速发展阶段。

而目前,集体土地在法律、融资各方面的瓶颈都已经破除,集体土地入市将成为新一轮土地红利,谁能把握集体土地规律,越早研究,越早介入,越早搭建团队,未来主动权和脱颖而出的可能性就越大。但集体土地是不一样的土地拓展形态,拿地模式、合作模式、退出方式都将大有差别,开发商除了研究收并购外,集体土地拓展也必须成为重中之重,对于运营商来说也是如此。

四、股权基金将进入战略发展机遇期

通知提到,要严格落实企业购地只能用自有资金的规定,加强住房用地购地资金来源审查,严控购地加杠杆行为。

这意味着除了符合432要求的开发贷外,任何形式的房地产债项投资都将受到严控,尤其在土地端,特别在资管新规的要求,债项基金发展受到了限制,但是股权型基金则是重大利好,后续股权型基金更加强调主动管理能力,尤其投资、管理能力。

可以预见,股权基金将成为地产金融耦合发展的重要业务形态,其发展重要性将越加突出,一方面可以联合拿地,另一方面也可独立对外市场化运作,可进可退,像黑石、铁狮门等核心业务有很大一块是房地产基金业务,其市值高达1000多亿,是开发商转型的重要方向。

五、房企销售将面临更多微观干预

此次通知还提出,要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等房地产企业和中介机构的违法违规行为。要持续保持高压严查态势,对各类违法违规行为,发现一起,查处一起,并向社会公布,形成震慑。

这意味着房地产销售将面临更多的微观干预,是对2016年10月房地产销售微观调控要求的延续,开发商需要自查自纠,避免栽在风口上。

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