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公寓行业犹如跑马拉松,可能还没上赛道,只是跑前的热身,而跑过戈壁滩的张爱华知道应该用什么配速和心态去赢
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公寓黑马张爱华:我的事业正处半山腰 IPO只是小目

作者: 大成 发布时间: 2020年02月14日 11:56:48

张爱华是一位不太喜欢“踩刹车”的人。

2016年7月旭辉领寓成立,张爱华成为旭辉在长租公寓行业的第一操盘手。

在进入旭辉集团将近2年里的每一个日日夜夜,她一直带着领寓国际的团队在奔跑。

2017年12月26日,旭辉领寓类REITs在上交所获批,注册规模30亿元,将2年内分期完成发行。从各方开始合作到最终获批,历时43天。

这是继新派、保利之后又一单公寓类REITs,也是国内首单民营房企长租公寓储架式权益类REITs,距离真正的公募REITs只有半步之遥。

“我们当时预测发行此类金融产品至少是三年后的事情,没想到租赁金融的春天这么快就来了!”张爱华感到很兴奋。

曾今遇到的挫折和碰过的壁,已变得云淡风轻。

领寓在2016年就想做REITs了,当时谈了很多家银行,却没有一家愿意搭理。

2017年6月,国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。银行券商敏锐地感知到市场会变,态度也有180°的大转弯。

新派公寓类 REITs、保利地产租赁住房类 REITs、招商蛇口长租公寓 CMBS、旭辉领寓类 REITs、龙湖冠寓住宅租赁债,进入2017年下半年,长租公寓不断传来好消息。

今年的两会期间,关于REITs的提案频出。

2018年4月25日,两部委联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

租赁市场正迎风起。

大干快上,规模超越不止步

忙!忙!忙!地产人的忙碌,是大家有目共睹的,每个人无不是在争分夺秒地追赶目标。

2017年是旭辉向千亿发起冲击的一年,也是旭辉发展最迅速的一年。合同销售金额达1040亿,同比增加96%,净利润达48.3亿,同比增长72%,正式跻身千亿房企之列。

从2011年的50亿元的合同销售额到如今的千亿,旭辉用了7年的时间实现了超20倍的增长,成为业内公认的成长最快速的“黑马”。

这一年,领寓进驻了全国16个城市,签约管理公寓数超过2万间,距离5年内达到20万间集中式公寓管理规模,实现IPO上市的“小目标”,迈进的一小步。

张爱华很忙,公司正在快速扩张,能用的人手远远不够。

竞争局势异常惨烈,特别是在一线和二线核心城市。几乎所有长租公寓从业者都坚信,在现阶段,做大规模是他们必然的选择,房企更是一路狂奔。

长租公寓品牌布局城市热力图

▲  百强房企长租公寓已布局已超30个城市,万科、龙湖、碧桂园、金地、旭辉等百强房企在上海、杭州均有布局,万科、龙湖等则已进入北京、深圳等市场。(图片来源:中国指数研究院)

此刻的公寓行业,规模比利润重要,现金流比规模重要,地毯式无漏洞拿地抢房源,全区域、全业态、全员奋进。规模大,意味着房企可以充分发挥物业获取和成本采购优势,在降低成本的同时,将高周转和快速开发模式运用在长租物业开发上。比如走轻资产化路线的品牌,拿下房源后按标准重新装修,规模越大,每间房装修的时间就越短。比如小马快装,装修100间公寓需用时60天,而装修1000间只需150天。

效率的提升对利润本来就比较薄的长租公寓,帮助可不止一点半点。

拥有足够的规模,才有腾挪的余地。“大家刚刚学会爬行,就追求规模,把自己逼上百米赛道。”水滴公寓创始人冯玉光无不感慨。

为了实现项目的合理管控,旭辉领寓采取了PMO小组的管控模式,“我们希望实行标准化产品、集中采购和功能空间模块化,缩短设计周期,常规的项目设计周期至少一个月时间,我们希望我们的手册完成以后,把设计周期给消灭掉,拿到标准手册就可以直接施工。”完成产品的标准化后,加上节省的招采和设计的工期,正常的一栋楼200间房三个月能完成。

一些大型优秀房企的作战状态比普通中小企业的状态更紧张。

碧桂园总部有一个庞大的电子屏,上面滚动着的是每过去一分钟,企业赚了多少花了多少,中梁地产某区域公司会在公司里挂横幅:要么交业绩,要么交尸!竞争惨烈可见一斑。

类金融行业讲究的是效率,开发节奏快,人均效能高,慢一天可能就意味着百万级的损失,企业机器一旦运转起来,一天也慢不下来。

目标摆在眼前,要么你超越自己,要么别人超越你,8小时的法定工作时间根本不够用,加班是成为了常态,“不加班甚至都觉得对不起自己”,有从业者笑称,也是他们当下最真实的写照。

冷静谈钱,给行业一点时间

最近做公寓的人都在谈钱,没有资金,拿不到房源,怎么做公寓?

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