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据可靠消息,华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划二返材料已经提交,如果获得交易所无异议批复函,就将成为国内
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国内首单资管分离类REITs即将获批 长租公寓又有

作者: 大成 发布时间: 2020年02月15日 15:01:49

据可靠消息,华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划二返材料已经提交,如果获得交易所无异议批复函,就将成为国内首单资产管理方与原始权益人分离的类REITs产品。

该REITs标的由寓见公寓担任资产管理方,该项目是一个经改建而成的集中式项目,拥有13种户型、总计486间房,在目前所有开业投入运营的长租公寓项目中,为单体体量之最。

这个模式无疑具有标志性意义,这是继新派公寓发行国内首单自持公寓类REITs之后,由运营商管理,开发商持有的首单“资管分离”类REITs产品,这两者到底有什么区别?有哪些相同点?笔者为此进行专门解读。

一、模式:自成体系VS强强联合

寓见与中南建设合作的此单类REITs,与新派公寓类REITs的第一大区别在于,新派公寓是完成了从成立私募基金-收购物业-改造-运营管理-类REITs退出的完整闭环,其模式重点在前端,侧重于募资和收购物业,这需要亲力亲为,所以新派的路径就是怎么找到便宜的钱和便宜的资产。

所以可以看到新派在2018年3月12日与中国建设银行,共同发起成立了基于资产证券化的不动产并购基金,初期规模20亿人民币。基金的第一期,中国建设银行和基金管理方将分别拿出十个亿的资本,在全国范围内收购标的物业,将本来位置很好,本身却被荒废的资产买下来,运营管理,到最后实现资产证券化。

而对于寓见来说,其本身更倾向于扮演投顾和运营双重角色,募资主要依托开发商主体信用及交易结构设计,资产本身是开发商的,所以其重点在于对开发商做类REITs全过程的专业服务和运营托管服务。其着眼点在于运营增值。

在寓见看来,中国长租公寓REITs市场的丰富度需要和各个物业的原始权益人进行合作,包括开发商,政府主导的投资平台以及其他各路玩家的市场进入,才能把REITs市场的广度和深度做出来。

所以这背后也折射出两者不同的底层逻辑,新派更强调自成一派,就像新中国要搞一套独立完整的工业体系,然后输出,寓见则一开始就强调强强联合,强调市场合作,更倾向于担负服务运营的角色,做好开发商全链条服务。

二、运营:各有差别但殊途同归

资产要证券化的前提,第一资产本身是优质的,第二是很强的运营能力,使得资产现金流表现更好,这个资产包才能够发行,并且获得一个更高的信用评价以及一个更低的资金成本。

和许多长租公寓品牌面临的难题一样,运营、资产证券化都是难点,相比其它类型的长租公寓而言,开发商的运营难题或许更为突出。

对于新派公寓和寓见公寓而言,两者都致力于为开发商提供运营服务,不过两者方式各有区别:

对于新派公寓来说,是通过借助国内首单公寓类REITs这一品牌势能和打造完整的资产管理闭环的实践经验,一方面继续做大基金业务,另一方面吸引开发商来开展物业运营合作。

而对于寓见公寓来说,则是通过提供资产证券化和运营服务,为开发商带来稳定的现金流,打造质地优良的资产包,为成功发行REITs提供良好的资产信用,同时打通投融资渠道,一站式解决资产持有方运营和退出的痛点。

所以两者各有差别,新派倾向于独立品牌+品牌输出,寓见则有点像投顾+运营一揽子服务。

但是这两种模式也有相同点,在一定意义上,殊途同归,因为良好的运营能力和坪效都是两者最核心的内容,对于新派来说,没有运营能力,自身做不了REITs,也无法实现品牌输出,对于寓见来说,没有运营能力,就没有办法完成一站式运营和退出的闭环。

而最考验运营能力的,就是大规模的扩张。公寓扩张到一定规模后,固定成本将会分摊稀释,而可变成本可能上升,进而会降低企业利润率,而这是开发商最大的痛点和难点。

所以我们会看到无论是新派,还是寓见,都在不遗余力的提升运营能力。像大家熟知的新派自身打造运营系统,产品精细化打造,大家都熟悉在此不再赘述了。

像寓见则在线上和线下两方面共同发力,在线上,寓见采用自主研发、获得专利认证的AMS系统,通过自建的“小区楼宇租金数据库”深挖用户需求,提升公寓租金。

在线下,则通过对日工作交接、巡楼记录、退房结算管理、控制房源管理、保洁、维修的验收与管理等关键业务节点的系统化把控,在节省人效的同时,提升业务操作的精准性与高效性。产品设计上,根据项目区位等情况精准识别租客画像及租客标签,基于租客的定位及体验,进行项目方案的设计。

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