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白色的落地吊灯圈出柔和的光芒,玻璃窗外是刚刚贴上的“福”字。一群年轻人穿着T恤、毛衣、运动衫,伸长双腿,
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沪上代理经租市场调查:集中式和分散式公寓仍面

作者: 大成 发布时间: 2020年02月16日 09:31:31

白色的落地吊灯圈出柔和的光芒,玻璃窗外是刚刚贴上的“福”字。一群年轻人穿着T恤、毛衣、运动衫,伸长双腿,惬意地仰倒在错落有致的沙发上,谈笑间尽是飞扬神采。

这里是上海“魔方公寓”的一角,它是上海通过“代理经租”模式运营存量房源的机构之一。伴随多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断推进,租房成为人们实现住有所居的重要一环。上海2018年政府工作报告中明确,要支持专业化、机构化住房租赁企业发展,新增代理经租房源9万套。

熙熙攘攘的上海每天都在迎接八方来客,在这座超大城市的大街小巷,类似的公寓数量正在悄然增长。如何让代理经租机构实现专业化运营?如何保证租客住得更舒心?近日,记者集中探访了沪上代理经租市场。

代理经租的两种模式:“集中式”与“分散式”

什么是代理经租?上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来告诉记者:原先的租赁市场以自然人出租为主,假房源、黑中介等乱象,曾是难以破解的顽疾。近年来,市场涌现了例如魔方、自如、青客等代理经租机构,相当于租客和房东之间的“第三方”,与租赁房源房东签订长期合约,经装修改造后重新开放给租客,通过市场之手,缓解租赁市场长期存在的纠纷。

为何代理经租能够化解租房“痛点”?记者了解到,由于代理经租机构具有品牌化、机构化的特点,发布的房源真实度较高;还提供相应的房屋管理服务,例如保洁、维修等,提升了居住体验和安全性。

日前,上海住房租赁公共服务平台正式上线,截至4月11日,已推出43707套可出租房源,由代理经租企业运营的房源也被纳入其中。“平台从房源发布、实名认证、合同网签等基本功能入手,引入金融、法律、租金查询等部分公益服务项目。今后,将按照开放、共享的原则,分步实施、逐步完善。”刘纪来表示。“平台功能全部建成后,将逐步实现租赁合同网签、备案一体化,从事代理经租的企业,应首先到房管部门备案,通过入网认证后才能在租赁平台上从事相关业务。”

上海住房租赁公共服务平台首页显示的房源数量     图片来源:上海住房租赁公共服务平台

记者走访发现,目前,上海代理经租市场主要分为两种运营模式:“集中式”和“分散式”。集中式公寓往往由商业用地、商办用地改造而成,整栋楼宇均用于租赁。运营机构获得物业和土地资源后,按标准对房型和内部配置实行统一装修改造和对外招租。分散式公寓的来源则以自然人房源为主,以房间为单位,零星散步在城市的不同区位。

“若把集中式公寓比作‘阵地战’,分散式就像‘游击战’。”一位租赁行业从业者告诉记者。“对于企业而言,选择何种发展模式,还是要根据自身优势决定。拥有酒店、开发背景的创始团队,更适合运营集中式公寓。而拥有中介资源的企业,则在开发分散式公寓上占便利。”

集中式:统一改造,统一管理

魔方公寓、蛋壳公寓、V领地青年社区……这些“互联网风”十足的名字,都是沪上集中式公寓的代表。其中,魔方公寓在2009年就进入市场,目前已经分布全国20座主要城市,管理4万间房间。蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海等8地市场,房间规模近8万间。V领地青年社区成立于2011年,目前累计运营房源突破1.2万间。

“标准化、可快速复制的产品模型正是集中式公寓的优势之一。”魔方生活服务集团副总裁金喆告诉记者。在魔方公寓,一间普通房间大小在15至25平方米之间,配置床、书桌、洗衣机、卫生间等,在一栋楼宇内,类似的房间约有八十余个,各个功能区均按模块设计,通过不同的排列组合形成约10种房间格局。

“魔方公寓”的样板房  图片来源:魔方公寓

为什么公寓设计也要“模块化”?金喆解释,在公寓行业内,几厘米的差距都意味着客户体验的巨大差异。“例如书桌应该距离地面多高,床位悬置在半空还是放在地面上,一旦摸索出客户接受的产品模式,集中式公寓能实现批量生产。”另一家公寓运营商“V领地”CEO周君强告诉记者,为锁定客户群体,他们只提供一个价位的房源,针对月薪6000至1万元的年轻人。

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