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伴随着住房租赁监管规则的逐渐明确、业务开展的不断规范,住房租赁资产证券化将大有可为。
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政策待完善 从法律角度看住房租赁资产证券化发

作者: 大成 发布时间: 2020年02月18日 00:39:25

在庞大的住房租赁需求与政策不断完善的环境下,住房租赁资产证券化产品将会成为未来市场的重要分支。

自2014年资产证券化备案制实施以来,我国资产证券化市场发展迅速,基础资产类型持续丰富,创新案例不断涌现,而从长远角度来看,我国的资产证券化市场仍有巨大的发展空间和潜力。而住房租赁市场是当下的大热趋势。

十九大报告表示:“房子是用来住的,不是用来炒的。”突出了政府发展住房租赁的决心,租赁住宅市场发展前景大有可期。同时,住房租赁REITs相关政策法规即日有望公布,在庞大的住房租赁需求与政策不断完善的环境下,住房租赁资产证券化产品将会成为未来市场的重要分支。

根据基础资产和监管部门的不同呈现出复杂性。我们仅从住房租赁资产证券化的发展现状、交易结构、法律上的土地使用权、租赁备案等问题进行阐释。

根据中国资产证券化分析网的统计,截至2017年12月31日,企业资产证券化共发行1,161单,发行总额达16,291.65亿元,其中REIT-s(编者注:类REITs)共28单,发行总额达624.49亿元,CMBS共19笔,总额达666.81亿元。在信贷资产证券化市场,也有1单权益性基础资产的REITs。从发行总单数来看,住房租赁资产证券化尚处于成长期。其中2014、2015、2016年REITs的发行量均未超过10单,但2017年快速增长,发行14单。此外,以长租公寓为底层基础资产的资产证券化产品也纷纷涌现,如飞驰-建融招商长租公寓系列2017年度第一期定向资产支持票据、以房租为底层的中信证券•自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划等。

可以预见在目前趋势下,住房租赁资产证券化产品发行量会持续上升。

私募双SPV交易结构占主流

据不完全统计,REITs类型按基础资产组成可以划分为三种:抵押型REITs、权益型REITs和混合型REITs,市场上权益型REITs占据了主要地位。根据交易结构划分,REITs可分为公司型、契约型和合伙型,我国目前现以契约型REITs为主。

从多方角度考虑,我国目前的REITs较少采用专项计划直接持有物业资产模式,多是通过持有项目公司的全部股权进而间接持有目标物业的全部权益。在目前居主流地位的权益型REITs专项计划中,通常会使用私募基金双SPV结构,以原始权益人作为基金份额持有人,认购基金管理人设立的契约型私募基金,通过基金收购项目公司股权并向其发放委托贷款,当专项计划设立完成后,通过专项计划可以向原始权益人收购全部的基金份额。在这种结构中,基础资产较为清晰,项目公司的股、债投资可以在私募基金层面形成基础资产向专项计划进行转让,对于专项计划存续期间的管理、回购、处置都比较有利。

同时,信托双SPV结构也可以作为权益性REITs及抵押型REITs的交易结构。在抵押型REITs的信托双SPV模式下,原始权益人委托信托公司设立单一资金信托后向项目公司发放信托贷款,由信托公司代表信托受托人被登记为抵押物业资产的抵押权人,其后由专项计划向原始权益人收购信托受益权从而享有信托对项目公司的债权。

以租金作为底层资产的轻资产住房租赁资产证券化产品交易结构中,因运营商不持有物业而引入其他增信措施,如租金收入超额覆盖、租金应收账款质押、差额支付及流动性支持,以及提供不可撤销的连带责任担保人来增加对产品的支持。在“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”中,即采取了上述增信措施。

土地使用权问题

住房租赁资产证券化,不论以何种形式,私募REITs、类REITs、抵押型REITs还是CMBS的形式,都以租赁住房为载体,则必然涉及土地类型、土地使用权、租赁住房所有权以及租赁房屋来源合法性等问题。

《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号,以下简称“39号文”)规定:鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。39号文指出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”商业用地土地出让年限最高为40年,商业用地在改变土地类型为住宅用地后,土地使用年限并不相应改变。

住建部会同发改委、证监会等八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号,以下简称“153号文”)规定:鼓励各地通过新增用地建设租赁住房;鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。同时规定在商品住房建设中配置租赁住房,各地也在不断实践。同时明确了企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定,并纳入“黑名单”,取消后续土地招拍挂资格,并对其开发资质予以降级或者注销。

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